Ипотека - не игротека.
Пути решения жилищной проблемы пока не найдены.
Власти ищут их, как правило, лишь в преддверии выборов
Жилищный вопрос в России всегда был и по-прежнему остается трудно решаемым. Сегодня треть россиян проживает в неблагоуст роенных квартирах. К примеру, московские очередники получают лишь шестую часть вводимой жилплощади, а остальная реализуется по коммерческим ценам. Но, как показал зарубежный опыт, привлекать средства населения на строительство жилья возможно с помощью ипотечной системы.
Об ипотеке россиянам говорят в основном в преддверии выборов. И это, конечно же, не случайно. Ведь возможность приобрести жилье в кредит по-прежнему остается заманчивой идеей для большинства граждан. Впервые всерьез заговорили об ипотеке после подписания президентского указа .О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирова ния жилищной сферы. в 1993 г. А так как в нашей стране рассчитывать на получение бесплатного жилья практически нереально, то нуждающиеся были рады новой появившейся возможности - купить его в кредит. Но оказалось, что все не так просто. Ожидание конкретных, а главное - доступных условий кредитования продлилось до следующих президент ских выборов. И новая волна разговоров об ипотеке: появились сразу два федеральных закона .Об ипотеке. и .О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним., принятые Госдумой. Развитие ипотечного рынка тогда началось с создания Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию. На протяжении почти трех лет споры об ипотеке велись на разных уровнях почти беспрестанно. Но, как оказалось, воз и ныне там.
Сейчас Россия - на стыке только что прошедших и предстоящих выборов. И, что совсем неудивительно, новый виток проявления интереса к ипотеке. В думских предвыборных лозунгах то и дело мелькали рекламные слоганы, убеждающие россиян, что .мы построим жилье для вас, мы построим жилье для военных.. Возникает закономерный вопрос: почему же за все то время, когда эти деятели были у власти, они не смогли обеспечить жильем пусть, конечно же, не всех нуждающихся, но хотя бы большинство очередников, в том числе и военных? И на что рассчитан новый всплеск жилищно-ипотечных популистских посулов? На извечное легковерие граждан?
Совершенно понятно, что бесплатным жильем будут обеспечены далеко не все даже имеющие на это право. Поэтому, если бы ипотека, о которой так долго и много твердили, была доступна большинству россиян, она стала бы основным инструментом успешной реализации жилищной политики.
Предложенная ранее правительством схема ипотеки была неоднократно опробована не только во многих европейских странах, но и в Америке. Реализация этой схемы подразумевает, что покупатель берет в банке кредит под залог имеющейся или покупаемой квартиры. При этом права собственности остаются у него, но распорядиться этим жильем он может лишь после того, как рассчитается за полученный кредит и выплатит проценты. Но, по мнению экспертов, реализация такой схемы возможна только в условиях стабильной экономики. Несмотря на то, что в стране пока нет развитого рынка оценочных и риэлторских услуг, внедрение ипотеки все же продолжает ся во многих регионах России.
К примеру, в Москве кампания по внедрению ипотеки началась в сентябре прошлого года. Однако прежде чем выделить кредит покупателю, банк обязан проверить его платежеспособность. Одним из главных условий призван стать официально задекларирован ный доход. А дальше все выглядит следующим образом. Максимальный кредит предоставля ется на сумму не более 70% стоимости квартиры. При этом предполагается, что выплаты по сумме кредита должны составлять не более 30% ежемесячного дохода покупателя. Однокомнатная квартира, к примеру, в московских новостройках стоит около 17000 долларов. При этом выплачиваемая покупателем сумма должна быть не менее 30%, или 5100 долл. Кредит на оставшиеся 70% стоимости квартиры при таком расчете составит 11900 долл. Ежемесячные выплаты при ставке 10% годовых и максимальном сроке кредита 10 лет составят около 157 долл. Соответственно официальный доход покупателя должен быть не менее 500 долл. При таких исходных условиях можно смело утверждать, что даже в Москве сегодня вряд ли можно найти того, кто имел бы официальный доход подобного размера. А тот, кто имеет, вряд ли нуждается в улучшении жилищных условий посредством ипотеки. Кстати, в московской программе есть еще один нюанс - покупатель должен быть коренным москвичом. Это вряд ли будет способствовать развитию ипотеки в Москве, где приезжих, пожалуй, не меньше коренных жителей.
Совершенно очевидно, что ипотека в ее нынешнем виде не решит жилищную проблему в нашей стране. Она рассчитана на людей с достатком, то есть практически на тех, кто или уже имеет жилье, или может приобрести его, не влезая в дорогостоящий кредит. Наверное, именно это и обусловливает весьма скромные успехи ипотечного кредитования в России. Чтобы программа ипотеки заработала активно, доходы населения должны быть на порядки выше сегодняшних.
Начальник управления ипотечных программ АКБ .Инвестиционная банковская корпорация. Сергей Гандзюк считает, что всплеск ипотечного кредитования неизбежен в связи с введением с 1 января начавшегося года контроля за расходами. Так как покупка квартиры подлежит обязательному нотариальному удостоверению с регистрацией в госорганах, то покупателю не избежать общения с налоговым инспектором. И возможно, что обращений в банки за кредитами станет больше.
Специалисты обращают внимание еще на одно обстоятельство. Ипотечная программа предусматривает процентную ставку кредита 10% годовых в валюте при привлечении западных капиталов. Но ставка кредита на Западе составляет не менее 8%, учитывая же еще и то, что наши банки хотят заработать на этом, ставка увеличивается до 15-18%. Но выплата таких процентов значительно увеличит стоимость квартиры. Как правило, зарубежные источники не могут быть дешевыми, ибо риски, связанные с вложением денег в нашу экономику, слишком велики. Непредсказуе мость экономической ситуации в России, постоянные колебания курса доллара, конечно же, увеличивают вероятность невозврата кредита, что опасно и для кредитора, и для заемщика.
Очевидно, что деньги на субсидирование процентных ставок должны быть взяты из бюджета. К примеру, в истекшем году финансиро вание московской ипотечной программы осуществлялось из столичного бюджета. Первоначально предполагалось выделить на ипотечные программы 120 млн.руб. Но Банку Москвы было выделено лишь 9,5 млн. Этого хватило только на семнадцать кредитов. Московские риэлторы утверждают, что на жилищной ипотеке в России можно поставить крест. И если и в этот раз ипотечные программы останутся лишь предвыборными обещаниями, то это утверждение будет совершенно обоснованным.
По мнению экспертов комитета по недвижимости Американской торговой палаты в России, вряд ли широкомасштабное ипотечное финансирование получит серьезное развитие, пока не будет восстановлена банковская система и не появится уверенность в сохранности среднесрочных и долгосрочных инвестиций. В сложившихся сегодня условиях эта перспектива представляется отдаленной. Но в любом случае для развития ипотечных операций на них должен существовать спрос. Спрос, как правило, может исходить от работающих граждан, у которых имеется избыток наличных средств и желание их вложить в квартиру. Но пока и этот спрос подавляется негативными экономическими условиями в России. Поэтому совершенно очевидно, что возобновление спроса зависит от общего оздоровления экономической ситуации в стране.
